Verkauf des Vermietungsobjekts: Vorfälligkeitsentschädigung ist nicht als Werbungskosten abziehbar

Sofern Sie eine Darlehensschuld vorzeitig ablösen, um ein Vermietungsobjekt schuldenfrei veräußern zu können, dürfen Sie eine deshalb an die Bank gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung nicht als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften abziehen - das geht aus einem neuen Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) hervor.

Das Gericht erklärte, diese Entschädigungszahlung stehe in keinem wirtschaftlichen Zusammenhang mit steuerbaren Einkünften. Laut BFH beruht zwar die Vorfälligkeitsentschädigung auf dem ursprünglichen Immobiliendarlehen. Das auslösende, für die Annahme eines Veranlassungszusammenhangs maßgebliche Moment liegt allerdings in der vorzeitigen Ablösung des Darlehens und nicht im ursprünglichen Abschluss des Darlehensvertrags. Dieser vorzeitige Ausstieg war darauf zurückzuführen, dass die Vermieterin das veräußerte Objekt schuldenfrei übereignen wollte. Deshalb bestand kein wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen Vorfälligkeitsentschädigung und vorheriger Vermietung mehr (was einen Kostenabzug ermöglicht hätte), stattdessen ergab sich ein neuer steuerlich unerheblicher Zusammenhang zwischen Entschädigung und Veräußerung.

Das Gericht erklärte weiter, dass im Urteilsfall auch die neue BFH-Rechtsprechung zum Abzug nachträglicher Schuldzinsen keinen Kostenabzug ermöglicht, da die klagende Vermieterin die Restschuld vollständig durch den Verkaufserlös der Immobilie tilgen konnte.

Hinweis: Entsprechende Vorfälligkeitsentschädigungen können somit allenfalls als Veräußerungskosten im Rahmen eines privaten Veräußerungsgeschäfts abgezogen werden. Das setzt aber voraus, dass das Vermietungsobjekt innerhalb der Zehnjahresfrist ge- und verkauft wurde. Können Vermieter die Kosten auf diesem Wege abziehen, kann ein etwaig entstehender Verlust nur noch mit anderen Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften verrechnet werden.