Gewerblicher Grundstückshandel: Immobilienverkäufe an mehrere Erwerber begründen nachhaltige Tätigkeit

Wenn Sie ein Grundstück verkaufen, vollzieht sich dieser Vorgang in der Regel auf der privaten Vermögensebene, so dass Veräußerungsgewinne nur dann der Einkommensteuer unterliegen, wenn die zehnjährige Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen ist. Ein Gewerbesteuerzugriff scheidet zudem aus.

Anders ist der Fall gelagert, wenn das Finanzamt einen (nachhaltigen) gewerblichen Grundstückshandel annimmt, denn dann führen die erzielten Veräußerungsgewinne zu Einkünften aus Gewerbebetrieb, die unabhängig von einer Spekulationsfrist stets der Einkommen- und Gewerbesteuer unterliegen.

Dass umfangreiche Verkaufsaktivitäten auf dem Immobiliensektor schnell einen gewerblichen Grundstückshandel begründen können, zeigt ein neuer Urteilsfall des Bundesfinanzhofs (BFH), in dem ein Mann an insgesamt zehn grundbesitzenden Gesellschaften bürgerlichen Rechts (GbR) beteiligt war, die ihre Immobilien in den Jahren 2001 bis 2004 erworben hatten. Im Zuge eines großen Immobiliendeals veräußerten alle GbRs ihre Grundstücke im Jahr 2006 an insgesamt acht verschiedene Kapitalgesellschaften, deren Alleingesellschafterin wiederum eine Aktiengesellschaft (AG) war. Bei dieser Transaktion hatten insgesamt 46 Personen- und Kapitalgesellschaften insgesamt 55 Immobilien veräußert; sämtliche Verkäufe waren in einer einzigen notariellen Urkunde zusammengefasst worden. Das Finanzamt stufte die Einkünfte des Mannes aus den GbRs als gewerbliche Einnahmen ein und setzte dementsprechend Gewerbesteuermessbeträge fest. Der Mann wandte dagegen ein, dass seine Tätigkeit nicht nachhaltig gewesen sei, da alle Objekte in einer einzigen Urkunde an einen einzigen Erwerber (= eine AG) veräußert worden seien.

Der BFH sah jedoch alle Merkmale einer gewerblichen Tätigkeit als erfüllt an. Zunächst einmal hatte sich der Mann selbständig und mit Gewinnerzielungsabsicht auf dem Grundstücksmarkt betätigt und hatte zudem am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr teilgenommen. Für die Bundesrichter stand zudem fest, dass er die Grenze zur privaten Vermögensverwaltung überschritten hatte, indem er über seine Gesellschaften zehn Immobilien verkauft hatte, die er jeweils innerhalb von fünf Jahren vor der Veräußerung erworben hatte.

Hinweis: Mit seinen Verkaufsaktivitäten hatte der Mann die sogenannte Drei-Objekt-Grenze überschritten, nach der ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, wenn ein Eigentümer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte in zeitlicher Nähe zu deren Anschaffung bzw. Herstellung veräußert.

Nach Ansicht des BFH war der Mann auch nachhaltig tätig gewesen, da er seine Objekte an mehrere selbständig rechtsfähige GmbHs (= mehrere Erwerber) veräußert hatte. Unerheblich war für das Gericht, dass hinter den Gesellschaften eine einzige Mutter-AG gestanden hatte.